Immobilien Kauf | Kapitalanlage

[Sundance2020]

In Bearbeitung

[Sundance2020]

Wann lohnt sich der Immobilienkauf auf Mallorca über eine Gesellschaft?
Rechtsanwalt Frank Grischa Feitsch und Steuerberater Christian Kahlenberg erklären die Vorteile des Kaufs über eine Personengesellschaft


Als Deutscher eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen hat seine Tücken. Schnell hat man sich in ein Gebäude verliebt, träumt vom Leben am Mittelmeer – hat aber vergessen, dass dies steuerliche Konsequenzen hat. In einem Seminar (siehe Kasten) erklären am 18. März deutsche und spanische Experten, worauf zu achten ist – und wie der Kauf über eine deutsche Personengesellschaft gestaltet werden kann. Zwei Referenten geben vorab Auskünfte: Dr. Frank Grischa Feitsch (Heussen Rechtsanwälte) und Christian Kahlenberg (Flick Gocke Schaumburg).

Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie auf der Insel?

Feitsch: Deutsche Erwerber fühlen sich auf Mallorca gleich so heimisch und treffen dort auf so viele Landsleute, dass sie die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Recht und die Schwierigkeiten im Zusammenspiel beider Rechtsordnungen unterschätzen. Auch überblicken sie häufig die Steuerfolgen in Spanien und Deutschland nicht ausreichend und werden davon unangenehm überrascht. Das Phänomen beschränkt sich nicht auf Mallorca, in Österreich erleben wir in der Beratungspraxis ein ähnliches Verhalten.

Bei einem Seminar sprechen Sie über den Immobilienerwerb auf Mallorca über eine Gesellschaft. Warum ist das sinnvoll?

Kahlenberg: Gerade im hochpreisigenSegment spielen steuerliche Fragen eine große Rolle. Und da ist es wichtig zu schauen, wer wie erwirbt. Natürlich kann eine Einzelperson eine Immobilie kaufen. Häufig lohnt es sich aber, dies im Familienverbund zu tun. Und da eignen sich Gesellschaftsstrukturen sehr gut.

Welche Gesellschaftsstruktur stellen Sie vor?

Kahlenberg: Beim Seminar sprechen wir über die vermögenshaltende Personengesellschaft, das kann sowohl eine deutsche Kommanditgesellschaft oder vermögensverwaltende GmbH & Co. KG sein. Mit ihr lassen sich gleich mehrere Ziele erreichen: Die Übergabe von Vermögen an die nächste Generation kann sehr flexibel gestaltet werden, das Vermögen ist besser vor dem Zugriff Dritter geschützt und auch die spanische Vermögensteuer lässt sich bei guter Gestaltung auf ein erträgliches Maß reduzieren. Zudem lässt sich über die Immobilie hinaus weiteres Familienvermögen in der Gesellschaft bündeln.

Feitsch: Bei einem Erwerb durch eine zwischengeschaltete Personengesellschaft können in Deutschland wohnende Interessenten den weiteren „Lebenszyklus“ der Immobilie im Wesentlichen in das deutsche Zivilrecht verlagern. Das betrifft sowohl die Nutzung, etwa die Verteilung von Mieteinkünften, aber auch Verkauf, Schenkung oder Vererbung. Die Gesellschafter haben dadurch viele Möglichkeiten, die Struktur nach ihren Vorstellungen zu gestalten. So können sich die Eltern etwa maximalen Einfluss vorbe- halten und die Kinder trotzdem bereits an der Gesellschaft und damit mittelbar am spanischen Grundbesitz beteiligen. Und es hat eben den nicht zu vernachlässigenden Vorteil, dass man sich im vertrauten deutschen Rechtsrahmen bewegt und nicht so sehr auf das Zusammenspiel mit der spanischen Gesetzgebung angewiesen ist.

Ab welchem Immobilienwert lohnt es sich, über die Gründung einer Personengesellschaft nachzudenken?

Kahlenberg: Es kommt auf den Erwerberkreis an. Gibt es mehrere Investoren, lohnt es sich ab einem Immobilienwert von 2,5 Millionen Euro darüber nachzudenken. Gerade bei Timesharingmodellen mit Geschäftspartner ist das eine Option, die aus weiteren wirtschaftlichen Gründen (Finanzierung, Gewinnverteilung usw.) sinnvoll ist. Bei einer Einzelperson vielleicht schon bei einem geringeren Betrag. Aber ab einem Wert von vier Millionen Euro ist die Struktur auf jeden Fall wirtschaftlich. Sowohl Implementierung als auch laufende Kosten sind geringer als der Betrag, den man sonst an Vermögensteuer zahlen würde.

Früher hat man auf Mallorca häufig eine Immobilie über eine SL (spanisches Äquivalent zur GmbH) gekauft. Das ist mittlerweile aus deutscher Sicht riskant und kann sehr teuer werden. Welche Risiken drohen im Zusammenhang mit dem Erwerb über eine Personengesellschaft in Zukunft?

Kahlenberg: Aus deutscher Perspektive haben wir keine ernsthaften Risiken zu befürchten, dass diese Rechtsform durch den Gesetzgeber derart geändert wird, dass es zu vergleichbaren Risiken wie bei der SL kommt. Worauf man achten muss ist, dass die Gesellschaftsform nicht in die Gewerblichkeit abrutscht. Aber das haben die Gesellschafter weitestgehend selbst in der Hand. Aus spanischer Sicht muss man schauen, ob die deutsche Personengesellschaft für die Vermögensteuer irgendwann relevant wird. Aber auch hier entfaltet die Struktur eine gewisse Abschirmwirkung, sodass etwa über das Einbringen von weiteren Vermögenswerten in die Gesellschaft die Vermögensteuerbelastung reduziert werden kann.

[Steve]

Das kosten die Immobilien auf Mallorca

Mallorca ist eines der teuersten Pflaster Spaniens, was Immobilien betrifft. Der Präsidentin des Verbands der Immobilienmakler (API), Natalia Bueno, zufolge gibt es auf der Insel Orte, deren Quadratmeterpreise nur noch von Ibiza, Formentera und bestimmten Vierteln in Barcelona, Madrid und San Sebastián übertroffen werden. Dies ergäben die Daten des Grundbuchamtes über die Immobilien, die zwischen dem 1. Januar 2019 und dem 25. Juni 2022 verkauft wurden.

Mit durchschnittlich 5614,91 Euro pro Quadratmeter ist Bendinat im Südwesten Mallorcas Spitzenreiter. Der Küstenort, der zur Gemeinde Calvià rangiert inzwischen noch vor Palmas Nobelsiedlung Son Vida, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis 5157,07 Euro beträgt. An dritter Stelle liegt Santa Ponça mit im Schnitt 4728,47 Euro pro Quadratmeter. An letzte Stelle der Tabelle liegt das Landstädtchen Petra im Zentrum der Insel. Dort wurde in Petra wurde der Quadratmeter Wohnfläche für durchschnittlich 874,16 Euro verkauft, also für fast sechseinhalbmal weniger als in Bendinat.

Ein etwas anderes Bild ergibt sich beim Kaufpreis der Wohnobjekte. Dieser ist nach wie vor in der Luxussiedlung Son Vida am höchsten. Eine Immobilie kostet dort im Durchschnitt mehr als 2,5 Millionen Euro , in Bendinat dagegen rund 639.370 Euro. Grund: Die Größe. In Son Vidas beträgt die Fläche des Wohnobjekts im Schnitt 575,23 Quadratmeter, in Bendinat dagegen nur 113,87.

Generell liegen die Orte mit den höchsten Quadratmeterpreisen in Calvià, Palma und Andratx, während am unteren Ende der Skala Petra und Vilafranca liegen, mit Quadratmeterpreisen unter 1.000 Euro.

In Palma sind neben Son Vida das Gebiet zwischen Plaça Major, Kathedrale dem Paseo del Born und der Lonja sowie das Gebiet von El Molinar, Portixol und Nou Llevant am teuersten. Dort liegen die Quadratmeterpreise zwischen den bereits erwähnten 5157,07 Euro und knapp 4000 Euro. Am Ende der Tabelle rangiert das Arbeiterviertel Pere Garau mit durchschnittlich 1891,16 Euro pro Quadratmeter und der soziale Brennpunkt Son Gotleu mit wenig mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter. Anders ausgedrückt: Für den Preis eines Hauses in Son Vida kann man fast 15 Immobilien in Pere Garau kaufen.

[Sundance2020]

Immobilienmarkt auf Mallorca: Der Boom ist vorbei
Mit Ende des Lockdowns rissen sich vor allem deutsche Käufer um Häuser auf der Insel. Nun kühlt der Markt ab – zumindest im Preissegment unter 3 Millionen Euro




DerImmobilienmarkt auf Mallorca scheint sich nach zwei frenetischen Jahren langsam zu beruhigen. Die Anzeichen verdichten sich, dass der nach der ersten strengen Lockdown-Phase der Corona-Pandemie eingesetzte Kaufrausch an sein Ende gekommen ist. So zumindest sieht es der Präsident des Verbandes der internationalen Immobilienmakler auf Mallorca (ABINI), Hans Lenz. Und der Managing Director bei Engel & Völkers Mallorca Southwest ist mit seiner Beobachtung eines „Zykluswechsels“ nicht allein. Auch weitere Makler kommen zu diesem Ergebnis – wenn auch nicht alle. In der obersten Preiskategorie ab drei Millionen Euro werde weiter bestens verkauft, beobachtet beispielsweise Immobilienunternehmer Lutz Minkner.

Allgemein lasse sich sagen, dass ein Teil der Nachfrage vor allem aus dem deutschsprachigen Raum zwischen Sommer 2020 und Frühjahr 2022 „künstlich“ gewesen sei, berichtet Hans Lenz der MZ. In seinem Unternehmen sei man teilweise kaum noch hinterhergekommen mit der Kundenbetreuung. „Da waren wir einfach überbucht“, sagt Lenz. Ähnliches berichtet auch Sandra Dinges vom Luxus-Immobilienanbieter Private Property Mallorca. „Im vergangenen Jahr war es hin und wieder kaum möglich, die Kunden persönlich so zu betreuen, wie es eigentlich unser Anspruch ist.“ Und Jürgen Conzelmann von First Class Estate Mallorca ist nicht böse darum, dass wieder etwas Ruhe eingekehrt ist. „Das tut dem Markt auch mal gut.“

Interesse nahm Richtung Sommer spürbar ab


Man habe in seiner Firma ziemlich genau feststellen können, dass das Interesse an einer Mallorca-Immobilie nachgelassen habe, je näher der Sommer 2022 gekommen sei, sagt Conzelmann. „Die Anfragen bei Google sind ab Juni deutlich zurückgegangen.“ Er erklärt sich das vor allem mit dem ohnehin in der heißen Jahreszeit niedrigeren Interesse an Immobilienkäufen. „Der Ukraine-Krieg hat damit wohl eher nichts zu tun, und auch die Zinserhöhungen kamen erst ein wenig später“, sagt er. Auch Sandra Dinges schiebt die niedrigere Nachfrage in den Sommermonaten vor allem auf das typische Sommerloch sowie die Wirtschaftslage, die sich in vielen Haushalten bereits spürbar verschlechterte.

Wobei man eben unterscheiden müsse, von welchem Markt man spreche, so Unternehmer Lutz Minkner. Diejenigen, die sich ein Haus ab drei Millionen Euro aufwärts ohne Finanzierung leisten könnten, seien weiterhin in Kauflaune. Und auch die, die noch viel höhere Summen ausgeben können: „Wir haben erst vor Kurzem zwei Villen für jeweils 20 Millionen Euro innerhalb von einer Woche verkauft“, sagt Minkner. Darüber hinaus habe er zuletzt einige Häuser zwischen zwei und zehn Millionen Euro verkauft. Es gebe zahlreiche Anfragen von Unternehmern, die ihre Firma gerade verkauft hätten und ihr Geld unterbringen wollten.

Schluss mit dem schnellen Geld

In den „niedrigeren“ Preiskategorien bis drei Millionen Euro könne man dagegen nicht mehr von einem „Boom“ sprechen, sagt aber auch Lutz Minkner. Der ein oder andere etablierte Makler auf der Insel hofft, dass in einem Umfeld eines abkühlenden Marktes nicht mehr alles durchgeht. In den vergangenen eineinhalb Jahren haben sich schließlich auch Makler eine goldene Nase verdient, die vor allem auf das schnelle Geld aus waren. Auch die beliebtenExpress-Renovierungen, bei denen ein Investor ein Apartment für 300.000 Euro kauft, 50.000 hineinsteckt und es dann für 800.000 Euro oder mehr verkauft, dürften in der nächsten Zeit nicht mehr so häufig zu beobachten sein.

Preisrückgänge angesichts sinkender Nachfrage sehen die Makler nicht – wobei sie derlei ohnehin nur ungerne eingestehen. Die Preise auf Mallorca seien weiterhin stabil. Vereinzelt gebe es Rabatte, aber genauso gebe es Verkäufer, die jetzt angesichts der anziehenden Zinsen versuchen, ihr Haus noch schnell mit einem höheren Preis loszuwerden, sagt Hans Lenz. Zudem gebe es derzeit auffällig viele Familien mit Kindern, die neu auf die Insel auswanderten, berichtet Sandra Dinges. Homeoffice macht’s möglich. „Die Leute zieht es weiter nach Mallorca, hier ist es entspannter. Es gibt nicht diese in Deutschland verbreitete Panikmache bei vielen Themen.“

Für Preisstabilität sprechen auch aktuelle Zahlen des Immobilienportals idealista.es – die allerdings nicht zwischen dem Ferienhaus- und dem „normalen“ Wohnungsmarkt unterscheiden. Im August lag demnach der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter angebotener Eigentumswohnung bei 3.542 Euro auf den Balearen. Das entsprach einer Steigerung von 1,4 Prozent im Vergleich zu Juli und ganzen 10,8 Prozent im Vergleich zu August 2021.

Es fehlen Neubauten

Was vor allem am weiterhin bestehenden Mangel an Immobilien liegt. Alle befragten Makler weisen einmal mehr auf das Problem der fehlenden Neubauten hin. Und auch bei Bestandsimmobilien nehme das Angebot weiter ab. Lutz Minkner ist inzwischen einen Schritt weitergegangen: „Wir haben vor ein paar Monaten zwei Immobilienscouts eingestellt, die nichts anderes machen, als über die Insel zu fahren und Objekte ausfindig machen sollen, die verkauft werden“, sagt Minkner.

Und was für den Markt der Ferien- oder Zweitimmobilien auf der Insel gilt, gilt auch für den einheimischen Markt, wie die Präsidentin der Vereinigung der Insel-Makler, Natalia Bueno, sagt. Es sei weiterhin extrem schwierig, für weniger als 300.000 Euro eine Drei-Zimmer-Wohnung in gutem Zustand mit Stellplatz zu bekommen, auch weiter von Palma entfernt. „Es wird immer noch viel zu wenig gebaut“, klagt auch Natalia Bueno. Und wenn gebaut werde, dann viel zu hochpreisig für die Einheimischen. Das gelte dann auch für die Mieten. So kommen zum Beispiel die schicken neuen Wohneinheiten an der Plaça Gomila in Palma für Monatsmieten ab 900 Euro für 43 Quadratmeter auf den Markt.

Natalia Bueno kann derzeit noch keinen Nachfrageeinbruch feststellen, sagt aber: „Den wird es ab Oktober geben, da bin ich mir sicher.“ Die allgemeine Wirtschaftslage, das Ende der Tourismus-Saison und die steigenden Zinsen, die eine Hypothek weniger erschwinglich machen, würden dazu führen, dass deutlich weniger Einheimische eine Immobilie suchen. „Und dann sinken wohl auch die Preise“, sagt sie.

[Sundance2020]

Madrid erteilt Beschränkung von Immobilienverkäufen an Nicht-Residenten auf Mallorca eine Abfuhr
Regierung von Ministerpräsident Pedro Sánchez verweist auf EU-Recht. "Der Albtraum ist vorbei", frohlockt Hans Lenz, Präsident des Maklerverbandes ABINI

Die spanische Zentralregierung ist nicht dazu bereit, Mallorca und die Nachbarinseln dabei zu unterstützen, den Immobilienverkauf an Nicht-Residenten zu beschränken. Das geht aus einer am Montag (13.2.) bekannt gewordenen Antwort der Regierung auf eine entsprechende Anfrage von zwei Parlamentarierinnen der Linkspartei Unidas Podemos hervor. Die vor allem von den Juniorpartnern der auf den Balearen regierenden Sozialisten geforderte Beschränkung des Immobilienkaufs gilt juristisch als höchst problematisch, da sie EU-Recht widerspricht. Um sie in einem jahrelangen Prozess durch sämtliche Instanzen durchzuboxen, bräuchte es des bedingungslosen Rückhalts aus Madrid - der nun von den dort ebenfalls regierenden Sozialisten versagt worden ist.

Beschränkung des Immobilienkaufs nur im absoluten Ausnahmefall und "nicht diskriminierend"

In ihrer Antwort erinnert die Zentralregierung daran, dass die EU-Verträge jegliche Beschränkung des Kapitalverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten verbieten. Diese Freiheit des Kapitalverkehrs schütze das "Recht der europäischen Bürger, Zweitwohnungen in einem anderen EU-Mitgliedstaat zu erwerben". Jegliche "Einschränkung aus Gründen der öffentlichen Ordnung oder der öffentlichen Sicherheit" müsse "notwendig, verhältnismäßig und nicht diskriminierend sein", heißt es weiter in der Regierungsantwort auf einen im November gestellten Fragenkatalog. Die gemeinsam mit den Sozialisten von Ministerpräsidentin Francina Armengol auf den Balearen regierenden Linksparteien Unidas Podemos sowie Més wollen mit der geforderten Beschränkung des Immobilienverkaufs an Nicht-Residenten die Wohnungsnot auf den Inseln lindern. Auf Mallorca und den Nachbarinseln ist der Wohnraum unter anderem deswegen knapp geworden, weil sich viele zahlungskräftige Ausländer mittlerweile auch in normalen Wohnvierteln einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnungzulegen.

Parlamentarierinnen von Unidas Podemos hatten eine Anfrage gestellt

Die Parlamentarierinnen von Unidas Podemos hatten die Regierung dazu aufgefordert, mit der Balearen-Regierung "bei der Analyse von Alternativen zur derzeitigen Situation des Immobilienerwerbs durch Gebietsfremde auf den Inseln zusammenzuarbeiten, ähnliche Erfahrungen auf europäischer und internationaler Ebene zu vergleichen und ihre Anwendbarkeit in Spanien zu bewerten". Sie verwiesen dabei auf bereits bestehende Beschränkungen in anderen europäischen Regionen in Finnland, Belgien, Dänemark oder Malta. Allerdings waren diese Ausnahmen vor dem EU-Beitritt dieser Länder festgeschrieben worden, wie jetzt auch die Regierung in ihrer kurzen und bündigen Antwort betonte. Es handele sich um EU-Primärrecht.

Verband der Immobilienmakler: "Der Albtraum ist vorbei"

Auf den Balearen wird im Mai dieses Jahres gewählt - das Thema ist noch nicht vom Tisch. Die Juniorpartner der Sozialisten dürften im Wahlkampf auch weiterhin eine Beschränkung fordern. Die ohnehin schon geringen Chancen, sie eines Tages auch durchzusetzen, sind mit dieser Antwort aus Madrid aber noch einmal gesunken. Hans Lenz, Präsident der auf den ausländischen Immobilienmarkt auf Mallorca spezialisierten Maklervereinigung ABINI, frohlockte denn auch am Montagabend per WhatsApp: "Der Albtraum ist vorbei. Jetzt geht es daran, würdigen und bezahlbaren Wohnraum für die Balearen-Bewohner zu schaffen - keine Containerwohnungen." Letztere Option zur Linderung einer Wohnungsnot, die manche Arbeitnehmer schon in Wohnwagen treibt, hatte jetzt die Stadtverwaltung von Palma ins Spiel gebracht.

[Sundance2020]

Immobilienmarkt auf Mallorca: Nachfrage ausländischer Käufer bricht ein
Im Vergleich zum letzten Quartal 2022 betrug der Rückgang im ersten Quartal 2023 rund 31 Prozent. Das sind die Gründe

Die Ausländer kaufen auf Mallorca und den Nachbarinseln inzwischen deutlich weniger Häuser und Wohnungen. In den ersten drei Monaten des Jahres 2023 sind die Transaktionen im Vergleich zum letzten Quartal 2022 um 31 Prozent zurückgegangen. Damit läuft der Trend auf den Inseln in die entgegengesetzte Richtung zum Rest Spaniens, wo die Käufe durch Ausländer im Durchschnitt um acht Prozent zugenommen haben. Die größten Steigerungen weisen die Kanarischen Inseln (+26 Prozent) und die Region Valencia mit 19 Prozent auf. Diese Daten stammen aus einem Bericht des Immobilienanalysten Mark Stücklin. Die Vereinigung Internationaler Immobilienmakler auf Mallorca ABINI spricht für die Balearen von einer Ausnahmesituation. Gründe sind laut ABINI-Präsident Hans Lenz und dem Präsidenten der Vereinigung der Bauträger auf der Insel, Luis Martín, unter anderem die aufgeheizte Debatte um die so gut wie unmögliche Beschränkung der Immobilienverkäufe an Nicht-Residenten und die inzwischen auch für wohlhabenden Ausländer hohen Preise. Der von Mark Stücklin auf der Grundlage von Daten des spanischen Verbandes der Grundbuchämter erstellte Bericht beziffert die Zahl der von Ausländern auf den Balearen im ersten Quartal dieses Jahres erworbenen Immobilien auf 1.163, was einem Anteil von 29,2 Prozent an den Gesamtkäufen entspricht, dem höchsten Prozentsatz in Spanien. Nach Zahlen geordnet stehen die Balearen bei der Gesamtzahl der ausländischen Käufer an sechster Stelle innerhalb von Spanien.

Hohe Steuern auch ein Problem
Mark Stücklin führt in seinem Bericht an, dass die nachlassende Beliebtheit der Balearen auch an den hohen Steuern auf Immobilientransaktionen liegen könnte. Mit der Debatte um ein Verkaufslimit habe die Balearen-Regierung darüber hinaus "alles unternommen, damit sich ausländische Käufer nicht willkommen fühlen". Hans Lenz und Luis Martin unterstützen diese Behauptungen. Die Diskussion habe für Verunsicherung gesorgt, auch wenn es wohl eine Scheindebatte ist. Nach derzeitigem EU-Recht wäre eine solche Beschränkung auf den Balearen nicht durchführbar.

Zu wenige Grundstücke auf den Inseln
Martín verweist auch auf ein weiteres Balearen-spezifisches Problem. Die Grundstücksknappheit führt dazu, dass immer weniger neue Wohngebäude errichtet werden, was wiederum einen Rückgang der Verkaufszahlen zur Folge hat. Und es gibt einen weiteren Faktor, den beide hervorheben: der starke Preisanstieg auf den Inseln. Inzwischen können da auch viele Ausländer nicht mehr mithalten. "Nicht alle Ausländer, die auf den Balearen ein Haus suchen, sind Millionäre", warnt Hans Lenz.

"Auf den Balearen sind die Preise verrückt geworden", sagt Luis Martín, und Hans Lenz bestätigt, dass der Wert, den manche Eigentümer ihren Häusern beim Verkauf beimessen, selbst für den ausländischen Markt unverhältnismäßig ist. In diesem Zusammenhang weist er darauf hin, dass der Durchschnittspreis für Immobilien auf den Balearen in zwei Jahren um mehr als 20 Prozent gestiegen ist, mit einem Anstieg von 8,4 Prozent im Jahr 2021 und weiteren 12,3 Prozent im Jahr 2022. Bei neu gebauten Häusern liegen diese Prozentsätze bei 11 Prozent und 15 Prozent"

Immer noch viele Interessenten an einer Insel-Immobilie
"Alles in allem gibt es immer noch viele Menschen, die an einem Wohnsitz auf den Inseln interessiert sind, aber sie sind nicht bereit, jeden Preis zu zahlen", betont Hans Lenz. Er prognostiziert, dass manch Eigentümer gezwungen sein wird, den aufgerufenen Preise zu senken, um die Immobilien verkaufen zu können, insbesondere angesichts der Konkurrenz aus anderen spanischen Regionen.

[Ballermann]

Mallorcas Makler schlagen Alarm: Markt ausländischer Käufer im zweiten Quartal 2023 eingebrochen

Laut ABINI-Vorsitzenden Hans Lenz erwarben zwischen April und Juni 28 Prozent weniger ausländische Investoren Wohneigentum auf den Inseln als ein Jahr zuvor. Mallorca und den Nachbarinseln kommen die ausländischen Käufer von Wohneigentum abhanden. Dieses Bild malte am Mittwoch zumindest der balearische Maklerverband ABINI (Asociación Balear de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales), der die Lage als "besorgniserregend" einstufte. Der Verband stützte seine Behauptung auf Daten des balearischen Grundbuchamtes. Demnach traten im zweiten Quartal des Jahres 28 Prozent weniger ausländische Investoren als Käufer von Wohneigentum auf als noch ein Jahr zuvor. Allerdings belegen Mallorca und Co. in Spanien weiterhin Rang zwei beim Anteil ausländischer Immobilienkäufer, knapp hinter den Kanarischen Inseln. Auf beiden Inselgruppen sind Nichtspanier für rund 30 Prozent – konkret 30,6 und 30,4 Prozent – aller Immobiliendeals verantwortlich.

Der spürbare Rückgang ausländischer Käufer setzte nach Darstellung des ABINI-Vorsitzenden Hans Lenz bereits zu Jahresbeginn und damit im ersten Quartal ein. Hinter den Zahlen sehe er inzwischen eine Tendenz, die sich "wenig vorteilhaft auf die Wirtschaft der Inseln" auswirken könnte. Als Hauptgrund machte Lenz die schwächelnde Wirtschaft in vielen Ländern Mittel- und Nordeuropas aus. Insbesondere die stagnierende Wirtschaft in Deutschland, einem Schlüsselmarkt für die hiesige Branche, bereite ihm und seinen Kollegen Sorge. Dazu kämen weitere negative Faktoren wie gestiegene Finanzierungszinsen, der Brexit und eine gesunkene Kaufkraft schwedischer Interessenten.

Neben diesen externen Faktoren will der ABINI-Vorsitzende auch hausgemachte Hindernisse ausgemacht haben. So sei die Steuerlast auf den Balearen so hoch wie in keiner anderen spanischen Region. Als Beispiel nannte Lenz die Grunderwerbssteuer, die auf den Inseln nahezu doppelt so hoch ausfalle wie in Madrid. Für die Immobilienbranche stünden erstmals seit zehn Jahren "ungewissen Zeiten" bevor. Besorgniserregend sei die Lage deshalb, weil die Branche "mehr als 20 Prozent" zur Wirtschaftsleistung auf den Inseln beitrage.

---

"Nicht jedes Haus auf Mallorca kann an Ausländer verkauft werden"

Was Makler-Sprecher Hans Lenz zum Verkaufsrückgang bei Immobilien sagt
Die Transaktionen bei Wohnungen und Häusern auf den Balearen sind um fast ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Immobilienunternehmer Hans Lenz über die Gründe und die Folgen Haben die Ausländer keine Lust mehr auf Mallorca? Die Zahlen der Immobilienverkäufe auf den Balearen sprechen eine eindeutige Sprache: 31 Prozent Verkaufsrückgang im ersten Quartal 2023, 28 Prozent Rückgang im zweiten Quartal. Die Vereinigung der Immobilienunternehmer ABINI schlug in einer Pressemitteilung Alarm. Die MZ sprach mit Hans Lenz, dem Präsidenten der Vereinigung ABINI.

Wie bewerten Sie den drastischen Rückgang der Immobilienverkäufe an Ausländer auf den Balearen?
Man muss sie vor allem in einem größeren Zusammenhang sehen. Mit der Corona-Pandemie 2020 gingen die Verkäufe erst einmal zurück. Man durfte ja nicht auf die Insel reisen. Danach explodierte der Markt. In einem Quartal gab es beispielsweise einen Anstieg von 180 Prozent. Jetzt befinden wir uns in einer Art Landung. Natürlich sind 28 und 31 Prozent Rückgang im Vergleich zum Vorjahr etwas beunruhigend. Wir vergleichen es aber mit einem extrem starken Vorjahr, zumindest im ersten Halbjahr. Die Zinserhöhung im Sommer 2022 brachte dann fast eine Vollbremsung im Markt mit sich, und das europaweit. Mallorca steht trotz allem viel besser da als Deutschland. Da läuft sehr wenig. Auf Mallorca ist extrem viel Eigenkapital im Markt.

Was sind die weiteren Gründe für den Rückgang der Verkäufe?
Die sind vor allem wirtschaftlicher Natur. Deutschland steht kurz vor der Rezession. Die Schweden kämpfen mit einem Wertverlust der Krone. Die Krone hat in zwei Jahren 20 Prozent an Wert verloren. England ist weiterhin mit den Problemen nach dem Brexit beschäftigt.

Deutsche machen 60 Prozent der ausländischen Käufer aus. Sie scheinen der Insel weiterhin treu zu sein.
Die Deutschen lagen immer zwischen 50 und 60 Prozent. Das hat sich nicht verändert. Vor der Finanzkrise waren die Engländer sehr stark, aber mit der Krise verloren sie an Kaufkraft und sind mittlerweile auch an anderen Regionen interessiert. Denn spanienweit sind Engländer die führende Nationalität. Ich muss ein bisschen schmunzeln, wenn ständig über die US-Amerikaner gesprochen wird. Die 50 Deals im vergangenen Jahr werden nun nicht die Welt verändern.

ABINI hat stets die Debatte über eine Beschränkung der Immobilienverkäufe auf den Inseln kritisiert. Sehen Sie darin auch einen Grund für den Rückgang?
Die Negativkommunikation und -politik der Vorgängerregierung über fast 14 Monate hinweg hat natürlich einen Effekt. Ich würde den aber nicht überbewerten, und zum Glück hat sich die politische Debatte mit der neuen Regierung um 180 Grad gedreht. Diese Debatte ist vom Tisch. Es wird allerdings ein bisschen dauern, bis das bei den Menschen ankommt. Denn schlechte Nachrichten kommen immer früher an. Ein zweiter Grund auf regionaler Ebene ist steuerlicher Natur. Die Abhängigkeit des Haushalts auf den Balearen von Immobiliensteuern ist sehr hoch. Man hat fast eine Milliarde Euro mit Grunderwerbsteuern auf den Inseln eingenommen, das ist etwa ein Siebtel des gesamten Etats. Und diese Milliarde steht auch jetzt wieder im Haushalt für dieses Jahr, aber es ist nicht zu erwarten, dass dieser Betrag wieder erreicht wird.

Die Grunderwerbsteuer für günstige Immobilien wurde gesenkt. Sollten diejenigen, die mehr haben, auch mehr für die Gemeinschaft geben müssen?
Definitiv ist das so. In den Gesprächen mit der Vorgänger-Regierung haben wir auch den Fokus nicht darauf gesetzt, sondern eher darauf, den Zugang zu Wohnraum für junge Menschen zu erleichtern. Das war schon die richtige Priorisierung der Regierung. Die Steuern sind aber hoch und man sollte sich darüber Gedanken machen, ob man sie nicht wieder senkt.

Was folgt aus dem Einbruch der Verkaufszahlen?
Ich würde nicht von einem Einbruch sprechen. Wir reden über eine erwartbare Korrektur. Wir sind jetzt exakt da, wo der Durschschnitt der vergangenen fünf Jahre liegt. Wichtig ist, dass jede Immobilie ihre Zielgruppe hat. Man muss sehen, dass nicht jedes Haus auf Mallorca an Ausländer verkauft werden kann. Das müssen die einheimischen Immobilienverkäufer verstehen, aber auch an die Immobilienentwickler und Bauträger. Nicht jede Gegend, nicht jede Lage und nicht jede Immobilie ist für den Zweitwohnsitzmarkt geeignet.

Ist der Rückgang der Verkäufe auch durch surreale Preisvorstellungen bedingt?
Das ist ja eine normale Entwicklung, wenn die Nachfrage so stark ist. Häufig wurden Eigentümer von drei Kaufinteressenten überrumpelt, was die Preise ja nach oben treibt. Da kann es durchaus Preiskorrekturen geben. Es ist aber auch möglich, dass die Verkäufer die Situation aussitzen und mit dem Verkauf warten. Das ist ein auf Mallorca typisches Phänomen. Wir sehen eine sehr starke Nachfrage nach Langzeitmiet-Objekten. Da wo Menschen sich noch unsicher sind, ob sie direkt kaufen sollen, wird erst einmal gemietet. Das sind ja die Käufer von morgen.

Stehen wir hier vor einer Zeitenwende? Stichwort digitale Nomaden und mobiles Arbeiten.
Ich denke schon. Die Balearen entwickeln sich immer stärker zum bevorzugten Hauptwohnsitz. Sicherlich hat die Pandemie diesen Trend beschleunigt, der sich festigen wird. Das wird nicht schlecht für die Insel sein. Denn die Häuser gibt es ja. Der Unterschied ist, dass sie nicht mehr nur noch wenige Wochen im Jahr genutzt werden, sondern dass Familien das ganze Jahr hier leben, dass die Kinder in die Schule gehen, die Eltern am Geschäftsleben teilnehmen. Das ist für Wirtschaft und die Insel-Gesellschaft eine positive Nachricht.

Kann der Rückgang der Verkäufe eine gute Nachricht für die Einheimischen sein, die gerade eine Wohnung suchen?
Es kann gut sein, dass sich die Erwartungen von vielen Eigentümern verändert. Dass sie feststellen, dass man auch an den heimischen Markt denken muss und die Preisvorstellung deshalb auch ein Stück weit zurückfahren müssen. Die Preise entsprachen ja kurz nach der Pandemie nicht der Realität. Diese Entwicklung kann positiv sein für den heimischen Markt.