Steuern beim Immobilienkauf

[Ratatouille]

Neue Wertermittlung durch das Finanzamt: Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca verdreifacht

Als ob die Immobilienpreise auf Mallorca nicht schon hoch genug wären: Seit Jahresbeginn langt das Finanzamt jetzt auch bei den Steuern richtig zu. Grund dafür ist der neue Marktreferenzwert, den die Behörden bei der Wertermittlung einer Immobilie für Steuerfragen anwenden. Die neue Berechnungsmethode sieht vor, dass der Referenzwert etwa 90 Prozent des tatsächlichen Marktwertes einer Immobilieausmacht. In der Praxis bedeutet dies nun, dass der angesetzte Wert einer Immobilie oft über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.

So habe eine Frau in Palma de Mallorca Anfang des Jahreseine Wohnung für 195.000 Euro gekauft. Sie rechnete damit, 9.750 Euro zusätzlich an Grunderwerbsteuer an den Fiskus abzutreten. Bei Immobilientransaktionen unter 200.000 Euro fallen fünf Prozent Steuer an. Das Finanzamt aber bewertete die Immobilie mit 220.000 Euro, was die Steuerbelastung auf acht Prozent und die zu zahlende Summe auf 17.600 Euro erhöhte.

Steuerlast von 24.000 auf 90.000 Euro gestiegen

Und das ist nicht einmal der extremste Fall: Alejandro del Campo erzählt von einem Mandanten, der ebenfalls in Palma ein Einfamilienhaus für 300.000 Euro erwarb. Ein gutes Geschäft, da bei der Berechnung der Hypothek bei der Bank herauskam, dass die Immobilie eigentlich einen Wert von 380.000 Euro haben müsste. Der Käufer ging davon aus, rund 24.000 Euro an Grunderwerbsteuer zu zahlen. Doch das Finanzamt machte ihm einen Strich durch die Rechnung und bewertete die Immobilie zu Steuerzwecken mit einer Million Euro. Die Steuerbelastung stieg um mehr als das Dreifache auf 90.000 Euro.

Del Campo prangert weitere Nachteile für den Steuerzahler an: So wurde mit dem neuen Gesetz auch die Beweislast vom Finanzamt auf den Immobilienkäufer verschoben. Bis zum vergangenen Jahr konnte man gegen eine als ungerecht empfundene Steuerlast Einspruch erheben und die Zahlung verweigern. Das Finanzamt musste daraufhin die Richtigkeit der Steuerhöhe belegen. Das ist nun anders: Zuerst muss man zahlen, und dann muss man nach einem Einspruch beweisen, dass die Höhe ungerechtfertigt war.

Und die Steuerbehörde hat laut Alejandro del Campo noch ein As im Ärmel: Liegt der bezahlte Preis über dem Referenzwert, wird der Kaufpreis für die Besteuerung herangezogen. Der Steueranwalt will die zahlreichen Fälle seiner Mandanten nun anfechten und geht davon aus, dass die Berechnungsmethode verfassungswidrig ist.

Marktreferenzwert sollte bisherige Wertermittlung verbessern

Der Marktreferenzwert war im vergangenen Jahr von der Madrider Zentralregierung im Rahmen des Gesetzes gegen Steuerbetrug verabschiedet worden und ist seit 1. Januar in Kraft. Für die Ermittlung wurde das gesamte Staatsgebiet in Zonen aufgeteilt, für die anhand von Daten tatsächlicher Immobilienübertragungen ein pauschaler Quadratmeterpreis festgelegt wurde. Die Liste wird jährlich aktualisiert.

Mit der neuen Regelung wollte der Gesetzgeber ein Problem bei der bisherigen Wertermittlung beseitigen: Bislang wurde bei der Ermittlung des Immobilienwertes für Steuerzwecke der Katasterwert einer Immobilie herangezogen und mit einigen weiteren Parametern zu einem theoretischen Immobilienwert multipliziert. Diese Berechnungsmethode wurde in den vergangenen Jahren reihenweise von den Gerichten kassiert. Mit dem neuen Referenzwert wollte man für mehr Rechtssicherheit sorgen.

[Sundance2020]

Ausländische Makler kritisieren Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf Mallorca scharf

Als "verantwortungslos" haben Immobilienunternehmer auf Mallorcadie Ankündigung der Balearen-Regierung bezeichnet, die Grunderwerbsteuer bei Immobilienkäufen auf den Balearen auf bis zu 13 Prozent zu erhöhen. Nach der Ankündigung von Unidas Podemos-Sprecher Alejandro López am Montag (3.10.) schickte die Vereinigung ausländischer Immobilienunternehmer auf der Insel ABINI am Dienstag (4.10.) ein scharfes Kommuniqué. Kurz darauf bestätigte die sozialistische Ministerpräsidentin Francina Armengol die Erhöhung bei einer Rede im Balearen-Parlament.

In der Mitteilung von ABINI heißt es unter anderem, dass diese Steuererhöhung bereits die "dritte" in der laufenden Amtszeit der Koalitionsregierung aus Sozialisten, der Regionalpartei Més und der Linkspartei Unidas Podemos sei und im "schlechtesten Moment" komme. Angesichts der sich auch in den mitteleuropäischen Kernmärkten der Insel eintrübenden Konjunktur bedeute eine erneute Steuererhöhung einen "klaren Schlag" gegen die örtliche Wirtschaft.

Die Balearen-Regierung, so schreibt ABINI weiter, habe im ersten Halbjahr 2022 rund475 Millionen Euro durch Immobilien-Transaktionen eingenommen, rund 162 Millionen mehr als im Vergleichszeitraum 2021. Dennoch habe sie in dieser Legislaturperiode die Steuern weiter und weiter erhöht - "bis zu einem Punkt, an dem wir auf den Balearen nun führend sind, was die Steuerlast bei Immobilien-Transaktionen angeht", so ABINI-Präsident Hans Lenz. Das gelte nicht nur spanienweit, sondern auch im Vergleich mit anderen attraktiven Immobilien-Standorten.

Investoren könnten verschreckt werden

Viele Investoren würden nun andere Regionen bevorzugen, die zwar ähnliche Bedingungen wie die Balearen aufwiesen, aber eine deutlich geringere Steuerlast aufwiesen. Die geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer sei "rein ideologisch und aus wahltaktischen Gründen" begründet. Die Wohnungsnot auf Mallorca würde damit nicht gelöst. Lenz forderte zudem, derartige Ankündigungen zuerst mit der betroffenen Branche abzustimmen. Denn niemand kenne die "Verwerfungen", die eine solche Ankündigung mit sich bringe, so gut wie die Immobilienunternehmer selbst. "Wir bitten um Besonnenheit bei den Ankündigungen der Parteien bis zu den nächsten Wahlen", heißt es weiter in der Mitteilung. Eine weitere Steuererhöhung könne zur Folge haben, dass aufgrund des geringeren Kaufinteresses die Steuereinnahmen im Endeffekt sogar niedriger ausfallen könnten, gibt ABINI zu bedenken.

Die Ankündigung von Unidas Podemos

Zunächst hatte Unidas Podemos angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer (der sogenannte impuesto de transmisiones patrimoniales) bei Immobilienkäufen auf Mallorca und den Nachbarinseln demnächst spürbar steigen soll. Für Häuser und Wohnungen ab einem Kaufpreis von einer Million Euro soll die Grunderwerbsteuer von derzeit 11,5 Prozent auf 12 Prozent steigen. Kostet die Immobilie mehr als zwei Millionen Euro, sind 13 Prozent Grunderwerbsteuer zu entrichten.

"Zahlen, was angemessen ist"

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer für Luxusimmobilien sei auch vor dem Hintergrund der Wohnungsnot zu sehen sowie der derzeit weiterhin steigenden Immobilienpreise auf den Balearen und der damit wachsenden sozialen Ungleichheit auf den Inseln, so Unidas Podemos. "Die Reichen in unserer Autonomen Region müssen das zahlen, was angemessen ist. Das gebietet die soziale Gerechtigkeit", sagte López. Seine Partei verteidige das Recht aller auf eine würdige Wohnung auf den Inseln. Die Preise für Wohnraum auf den Inseln übertreffen inzwischen sogar das Niveau vor dem Platzen der letzten Immobilienblase 2008. Immer mehr Menschen können sich mit ihrem Einkommen kein Eigentum, aber häufig auch keine Mietwohnung mehr leisten, speziell im Großraum Palma. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Balearen-Regierung. Bereits im November war diese Abgabe für Immobilienkäufe ab einer Million Euro von 11 auf 11,5 Prozent erhöht worden. Vor allem Ausländerkaufen seit Jahren teure Immobilien. Erst Ende September berichtete Immobilienunternehmer Lutz Minkner, dass das Geschäft mit sehr teuren Häusern ab drei Millionen Euro auf Mallorca bestens laufe.